Qui doit payer le ramonage : locataire ou propriétaire ?

Qui paie le ramonage : la règle en un coup d'œil

La réponse tient en une phrase : en location, le ramonage est à la charge du locataire. Ce n'est pas une habitude, c'est une charge locative définie par le décret 87-712, celui qui liste les réparations et l'entretien courant que le locataire doit assumer pendant toute la durée du bail. Le propriétaire ne reprend la main que dans des cas précis, listés plus bas.

Ce que dit le décret 87-712 sur la charge du ramonage

Le décret 87-712 fixe la liste des réparations locatives, celles que le locataire doit financer pendant l'occupation du logement. Le ramonage y figure comme entretien courant du conduit de fumée, au même titre que le remplacement d'un joint ou l'entretien de la chaudière. Ce texte s'applique aussi bien à une cheminée qu'à un poêle ou à une chaudière raccordée à un conduit individuel. Le locataire reste libre de choisir son ramoneur et de fixer le rendez vous, sans avoir besoin de l'autorisation du propriétaire, exactement comme pour un autre entretien courant du logement. Pour vérifier la liste complète des charges locatives, service-public.fr publie le détail réparation par réparation.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

• Les grosses réparations : remplacement d'un conduit fissuré, reprise de maçonnerie, mise aux normes après un diagnostic défavorable.
• Le remplacement de l'appareil : chaudière, poêle ou insert vétuste, sauf s'il a été dégradé par une mauvaise utilisation du locataire.
• Le premier ramonage avant l'entrée dans les lieux, si le logement reste vacant plusieurs semaines ou mois.

Cas particuliers qui changent la réponse

La règle générale connaît plusieurs exceptions concrètes.

• Colocation : le ramonage reste une charge locative, mais son coût se répartit entre colocataires, souvent via les charges communes prévues au bail.
• Location meublée : l'obligation ne change pas de nature, sauf si le bail prévoit expressément une répartition différente.
• Conduit collectif : quand un même conduit dessert plusieurs logements d'un immeuble, l'entretien relève des parties communes et donc de la copropriété, pas du locataire seul.
• Logement vacant : entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant, c'est au propriétaire de faire ramoner avant la remise des clés.
• Clause de bail inversée : un contrat peut en théorie mettre certaines charges à la charge du propriétaire, mais cela reste rare et doit être écrit noir sur blanc, pas simplement toléré à l'oral.

Combien coûte un ramonage

Les prix suivants sont des ordres de grandeur observés chez des professionnels, pas un tarif officiel : ils varient selon la région, l'accessibilité du conduit et le nombre de passages exigés dans l'année.

Quand le règlement départemental impose deux passages par an, le budget annuel du locataire se situe donc le plus souvent entre 70 et 200 euros, selon le type d'appareil.

À quelle fréquence ramoner

La fréquence n'est pas la même partout : elle est fixée par le règlement sanitaire départemental, propre à chaque préfecture. C'est ce texte, et non une norme nationale unique, qui détermine si un ou deux ramonages annuels sont exigés selon le combustible utilisé. Avant de programmer une intervention, mieux vaut vérifier le règlement de son propre département, disponible auprès de la préfecture.

Dans de nombreux départements, un chauffage au bois demande deux passages par an, dont un pendant la période de chauffe. Un chauffage au gaz ou au fioul se contente souvent d'un seul passage annuel, mais la règle reste départementale et doit être confirmée localement, elle peut varier d'une préfecture à l'autre.

Que se passe-t-il si le ramonage n'est pas fait

Trois conséquences concrètes, dans l'ordre de fréquence :

• Un rejet ou une réduction d'indemnisation par l'assurance habitation, si un incendie ou une intoxication survient et qu'aucun certificat ne peut être présenté.
• Un différend en fin de bail, le propriétaire pouvant retenir une partie du dépôt de garantie pour faire réaliser lui même l'entretien manquant.
• Un risque réel pour la sécurité du logement : un conduit encrassé favorise le feu de cheminée et l'accumulation de monoxyde de carbone, un gaz inodore et incolore.

Le certificat de ramonage, pourquoi le garder précieusement

Le professionnel remet, après chaque intervention, un certificat de ramonage. Ce document n'est pas un simple reçu : les assureurs l'exigent en cas de sinistre lié au chauffage, incendie ou intoxication au monoxyde de carbone. Sans certificat à jour, l'assurance habitation peut réduire ou refuser l'indemnisation, en invoquant un défaut d'entretien.

• Le locataire doit conserver une copie de chaque certificat pendant toute la durée du bail.
• Le propriétaire peut le réclamer à l'état des lieux de sortie, pour prouver que l'entretien a bien été fait.
• En cas de sinistre, c'est ce document, daté et nominatif, qui est demandé en premier par l'assurance.

Dans quel ordre agir

1. Relire le bail pour vérifier si une clause particulière répartit autrement la charge du ramonage.
2. Identifier le type d'appareil et de conduit, individuel ou collectif, pour savoir qui doit organiser l'intervention.
3. Contacter un ramoneur professionnel et vérifier sa certification avant de prendre rendez vous.
4. Demander un certificat nominatif et daté à l'issue du passage.
5. Conserver la facture et le certificat, idéalement au même endroit que les papiers d'assurance habitation.
6. Renouveler l'intervention selon la fréquence fixée par le règlement sanitaire du département.
7. Transmettre une copie du certificat au propriétaire en fin de bail ou à l'assureur en cas de sinistre.

Ramonage chimique ou ramonage mécanique : ce que retient l'assurance

Les bûches et poudres de ramonage vendues en grande surface ou en jardinerie ne remplacent jamais un ramonage professionnel aux yeux d'un assureur. Elles ramollissent le bistre à l'intérieur du conduit mais ne le décrochent pas mécaniquement, et surtout elles ne donnent lieu à aucun certificat nominatif et daté. En cas de sinistre, ce document est la seule preuve recevable : une facture de bûche chimique conservée dans un tiroir ne vaut rien face à un expert d'assurance.

La bûche peut servir de complément d'entretien entre deux passages, jamais de substitut. Pour choisir un professionnel sérieux, mieux vaut vérifier qu'il s'agit d'une entreprise réellement déclarée, si possible certifiée Qualibat, les organismes certificateurs étant eux mêmes contrôlés par le Cofrac.

Déménagement en cours de bail : qui fait réaliser le dernier ramonage

Quand un locataire quitte le logement avant la date habituelle du ramonage annuel, la question se règle à l'état des lieux de sortie, pas après.

• Si l'obligation de l'année n'a pas encore été remplie, c'est au locataire sortant de faire intervenir un professionnel avant son départ et de remettre le certificat au propriétaire.
• Si un ramonage récent a déjà été effectué dans les mois qui précèdent le départ, aucune nouvelle intervention n'est due, le certificat existant suffit à couvrir la période restante.
• Si le logement reste vide ensuite, la charge repasse au propriétaire jusqu'à l'arrivée d'un nouveau locataire, comme pour toute vacance locative.

Autre cas fréquent : une vente du logement loué en cours de bail. Le changement de propriétaire ne modifie rien à la répartition : le bail se poursuit avec le nouveau bailleur, et le ramonage reste à la charge du locataire en place, sans qu'il soit besoin de renégocier quoi que ce soit. Le nouveau propriétaire récupère simplement le dossier d'entretien, certificats compris, auprès de l'ancien bailleur.